试看法治美国如何“打土豪,分田地”(转载)

更新日期:2022年06月14日

       在标榜自由、民主、公平的美国, 在信息传播便利的现代社会, 你相信有人会被剥夺私有财产, 被没收而不违法吗?这种“打土豪分地”真的会在美国发生吗?请看看发生在爱丽丝一家的故事, 发生在离我们不远的城市——奥克兰东湾。这座城市一向以治安不佳而著称, 也以其超严格的租金管制和租户保护条例政策而闻名。让我们先谈谈租金管理。其实很多人一直有误解, 认为租金管理是个好政策, 目的只是为了抑制房东过于贪心, 租金不可能每年都涨很多。但很多人不知道, 租金管理政策的核心是严格限制业主对私有财产的各种控制权, 而是将权力交给居住在其中的租户。看完这个故事, 估计大家都会问, 房子的主人是谁?是房主付了首付和每月的按揭, 还是租客低价住进, 不断拒付房租? 1.事件的导火索——强拆使得爱丽丝一家拥有的大楼靠近奥克兰市中心。故事开始于 2014 年 7 月, 当时大楼管理层向大楼内的 6 名租户发出强制驱逐令。有经验的房主都知道, 在租金控制政策严格的地区, 很难让租户搬出去。我无法迈出一步错了, 如果租客抓住把柄, 不仅不能赶走他们, 而且还要支付数万甚至数十万美元的罚款。这栋楼的管理也很小心,

生怕落入欺负“弱租客”的恶名。他们向有确凿证据证明长期拖欠租金和犯罪记录的租户发出驱逐令, 例如刚从戒毒所出来的肮脏租户。下达驱逐令无异于引爆炸弹。半小时内, 大楼内有人立即将其放火。这是专业租客向楼宇管理发出的战争信号。通常情况下, 拖欠租金和恶意破坏他人财产是足以驱逐租户的正当理由(参考文章:解码JCE, 魔鬼在细节中!)。但由于房东不是警务人员, 他无法提供房客犯罪现场的确凿证据, 也无法在现场找到任何证人。因此, 不仅这些邪恶的房客与此事无关, 而且爱丽丝的家人也陷入了困境。 2. 面对驱逐令, 派出专业团队EDC保护“弱势”租户。这些主要租户不仅继续拒付拖欠租金, 还开始恶意在楼内制造麻烦, 煽动更多租户加入拒付租金的行列。在没有固定租金收入的情况下, 大楼管理层不得不发出更多的驱逐令。很快, 保护租户免遭强制驱逐的知名专业机构EDC(Eviction Defense Centre)收到警报, 开始介入此案, 宣告房东噩梦的正式开始。在EDC介入后, 它立即向建筑主管发布了一份正式声明。秘书威胁。此外, EDC 凭借其丰富的经验, 在驱逐令执行前迅速帮助一名专业租户获得了成功的和解——要求大楼经理取消租户的所有拖欠租金, 甚至增加未来的租金, 直到业主修复所有建筑物内损坏的设备(包括被租客恶意纵火损坏的部分)。和解当天下午, EDC号召并组织了一场针对整栋楼房客的“暴政”(拒付租金)运动, 以对抗“邪恶”的房东。在如此强大的背景和专业律师团队的支持下, 大楼内的大部分租户开始停止支付租金, 甚至一些刚搬进来的租户。 3、奥克兰市议会介入, 教唆租户“造反”这还不是最糟糕的。一周后, EDC 的律师开始挨家挨户地在大楼里分发传单(见图 1), 上面印有奥克兰市议会律师 Melosa Granda 的电子邮件。
       上面写着:在此请大家加入起诉业主的行列, 尽可能多地提出投诉, 以便我们帮助您改善这栋楼的居住环境。在这封信中, 她还列出了租户可以起诉业主的事项清单, 例如霉菌、下水道问题、害虫(臭虫、老鼠等)、暴露的电线等等。欺骗性的传单立竿见影。仅在发出一周后,

EDC就接到了20多起租户诉讼, 都是根本不付房租的租户。与 MelosaGranda 在信中所指示的完全一致... 4. 媒体介入, 恶意误导舆论 由于EDC一直在发出租户的投诉, 楼宇管理部门本着守法、负责的精神, 赶紧联系维修。 2015年3月, 该市房管局发布通知, 该楼已通过验收, 停止维修。但KTVUFox2电视台一直兴奋地介入此案, 不顾维修通知。他们在大楼里过夜, 拍摄了很多肮脏、杂乱和不适合居住的镜头。此外, 记者还采访了那些故意制造麻烦的专业租房者。来到镜头前, 他们立刻变成了被“贪婪邪恶”的楼管大肆欺负的软弱租户, 并在电视上痛骂房东。无耻和自己可怜的无助。当然, 他们从来没有提过半年多没交过一分钱房租, 白白住在这栋楼里。 KTVUFox2制造的假新闻压力引起了舆论哗然, 这栋楼里糟糕的生活条件似乎令人震惊。于是, 2015年3月末, 市房管局不得不重新审理刚刚结案的案子, 再次对楼房进行上门质检。检查结果令人震惊。很显然, 很多刚刚修好的设施, 很快就被毁坏了。可以想象谁是驱逐舰。然而, 业主和监理不但没有办法惩罚这些蓄意破坏的租户, 反而让自己“欺负贫弱租户”5. 刻意定性水污染就像引爆一枚重磅炸弹。这一刻, 爱丽丝的房东基本已经陷入了泥潭。在媒体、舆论和市场上, 政府官员被污蔑为欺负穷人的坏地主。但这些前奏与他们后来受到的致命一击相比, 根本算不上什么。 2015年5月,

一名有犯罪记录的专业承租人向市政府提出上诉, 称自己喝了楼里的自来水, 感觉身体严重不适。自来水公司的检查人员立即前往楼内人员的住处抽取水样进行检查。检查结果显示, 水样确实受到污染, 但污染源在租户投诉中提到的水龙头。市房检部门, 虽然听说自来水公司更全面的整栋楼水样检测报告会在一天之内出炉, 但还是下令大打出手, 要求楼内所有住户都搬出去。
       马上的房子。接下来的三天, 大量无法核实身份的居民入住了附近的一家汽车旅馆, 这几天的酒店费用当然全部由楼宇管理承担。紧急搬迁令实施当天, 自来水公司出具了系统的大规模水样检测报告。检测结果表明,

该楼的自来水水质完全符合要求, 无污染。
       唯一的问题是提出投诉的人。租客自己取水的水龙头。 (见 2015-5-4EBMUDWaterInspection-failureinthefaucetitself.pdf;) 虽然水样检测报告是铁定的, 但KTVUFox2仍在散布他们的虚假报告, 内容骇人听闻:“数百名奥克兰居民不幸因住在这栋楼内而被大规模水污染中毒.这些可怜的房客不得不搬出大楼。” (参考新闻链接http://www.ktvu.com/news/4593168-story) 仅仅一个月后,

该市突然发布了为期一天的紧急通知来解决这个问题。在大楼发生严重紧急情况后, 他们决定更换接收器并确保公民安全。
       事实上, 该建筑没有任何部分不符合政府规定的生活标准, 也没有违反任何政策细节。在这种情况下, 城市律师根本没有足够的证据剥夺私人房东和建筑物管理人员的权利, 也无法证明他们的紧急命令立即执行的强制性和必要性。因此, 他们只能用谎言来达到打赢官司的目的。在法庭上, 一名市高级律师在法庭上撒谎, 完全违背了他作为律师的职业道德。他陈述了一个他知道不属实的证词:“尊敬的法官, 请确保您了解, 在这座大楼里, 每天都有数百名居民, 包括儿童和老人, 不幸地因饮用水受到污染而生病。” .而做出这种离谱指控的市检察官, 其实早在水样检测通过的当天就收到了报告, 但故意黑白颠倒。在市律师的帮助下, 法官认为案件过于严重, 楼宇管理过于失职, 立即下令立即更换楼宇接管人。 6、房东破产卖房, RCD登场。城里雇的楼管家什么都不做, 先赚钱。他一上来就拿房子做抵押, 从放债人那里拿到了25万资金。整栋楼的房东, 在经历了一系列更严重的打击后, 被迫进入第 11 章破产。四个月后, 破产法接管了这座建筑, 而市政府并没有放弃对这座房子的控制权。破产法庭举行拍卖时, 尽管有两个买家愿意为该建筑支付市场价格, 但 EDC 和市政府拼命阻止法院将房产接受一个名为 RCD 的官方资助机构。 RCD 提供了 450 万美元, 承诺将部分房间改造成适合低收入住房的房间, 因此该市拼命支持它。不过, 另一位出价至少高出100万美元的买家也表示, 他可以根据城市的要求更换低收入住房, 但由于奥克兰市长带领几位市议员上法庭代表RCD, RCD最终成功获得了产权。此外, RCD可以说是万千收藏的集合。他们不仅抢到了低价购买权, 还两次获得破产法院的延期, 这样他们就有更多的时间从HUD’Section8项目中筹集资金。其他使用市场价格的买家实际上愿意立即付款。要知道筹款时间越长, 公司需要的破产越多更多的管理成本, 负担落在了房东身上。在 RCD 拿到这栋楼后, 它建立了一个负担得起的住房计划, 从联邦政府获得了 2000 万美元。实际上, 在他们完成交易之前, 要花费 2000 万美元来改造大楼。
       即使建筑物中的每个单元要花费 20, 000 美元来翻新成经济适用房, 但 100 个单元只需要花费 200 万美元。所以这2000万美元远远超过了实际成本, 如此巨大的负担落在了纳税人的身上。额外的钱会去哪里?谁会把它放在口袋里? 7、破产后依然无处可逃, 噩梦还在继续。即便房产已经交出, 被租客扯掉一层皮, 爱丽丝一家也逃不过被剥削的命运。这就是为什么他们开始向外界求助。首先,

该市要求爱丽丝的家人继续为他们参与严重“虐待”房客的行为承担法律责任。 2017 年 3 月, 同一地区法院发布通知, 要求将所有人以及任何相关的有限责任公司置于码头。法院的要求是, 所有与爱丽丝被冻结有关的资产都将被起诉。虽然 Alice 只是资产的受托人, 而她的母亲是信托的所有人, 但该物业仍然被奥克兰市议会强行加入。而这些惩罚都是建立在毫无根据的、完全捏造的罪名之上的。二、虽然市方聘请的楼管经理只接受经过四个月的管理, 他要求数十万美元的“赔偿”。首先, 他要求收取每小时 350 美元的接管费, 外加每小时 575 美元的律师费, 以及接收人的个人文书工作每小时约 150 至 250 美元的费用。在他失去接管后的每个月, 他要求每月 15, 000 美元作为他不幸失去工作的补偿, 总共 15 个月。此外, 他还要求另外支付 300, 000 美元, 因为他说他在接管这栋大楼时欠了 526, 000 美元。而且由于他是市政府和司法系统的专门指定, 接管人简洁地要求前管理人向他支付所有这些荒谬的赔偿要求, 而不是从破产财产中支付。第三, EDC对租客进行指导, 要求之前起诉的租客每人要求至少10万美元的和解费, 并且“从不”绝不接受私下和解!这样一来, 他们不仅可以不用付房租就住在楼里, 还可以得到丰厚的金钱补偿。时至今日, 房东爱丽丝一家被贴上了“欺负穷人”、“虐待房客”和“恶房东”的标签, 他们的财产被奥克兰市议会和相关组织没收, 变成了公共财产。房东一家在整个过程中做错了什么?他们唯一做错的就是, 他们不应该是一只深入狼群的瞎眼肥羊。他们不应该在奥克兰这个疯狂的城市投资和购买房产, 他们不应该该市认为他们可以利用自己的财产参与政府的低收入住房福利计划。这就是爱丽丝家族的全部“原罪”!谁是这个故事的赢家?专业租房者通过无休止的诉讼获得免费住房;媒体利用不负责任的虚假宣传赢得眼球和高收视率;保护租客的律师在不断的庭审过程中, 利用大量虚假证据大发雷霆。收取律师费;奥克兰市议会及相关组织通过此案运作, 成立了2000万美元的专项资金部门。谁是这个故事中的失败者?除了破产的房东, 还有大部分奥克兰纳税人和穷人真正需要低成本的住房援助。政府动用了2000万美元的纳税人资金, 利用了租金管理引发的官司, 投入了大量的律师费, 以及无数的专业费用, 最终拿到了爱丽丝家的房产。而如果这几千万真的可以用来帮助穷人解决住房危机, 又能买多少房子来帮助他们解决危机呢?这是rentcontrol(租金管制)的噩梦, TenantProtectionOrdanance(TPO, 租户保护条例)和JustCauseEviction(JCE, 证据驱逐)的结果;这是大政府的结果。

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